Alteracao de convencao em assembleia sem estar na ordem do dia e quorum 2/3

Validade de alteração de rateio de cotas condominiais sem quórum e fora da ordem do dia

Sou síndico do condomínio localizado no Rio de Janeiro/RJ e gostaria de solicitar um parecer jurídico sobre a validade de uma deliberação assembleia que alterou a forma de cobrança das cotas condominiais.

Histórico:
1. Convenção: Nossa convenção é de 1963, registrada em Escritura Pública com o título: _“Escritura e convenção de direitos e obrigações dos co-proprietários do terreno e do prédio a ser construído”_.
2. Cláusula Original: A Cláusula Nona prevê: _“Constituem despesas comuns, que deverão ser pagas por todos os co-proprietários, em proporção iguais, independentemente, do valor das respectivas quotas no condomínio”_.
3. Deliberação Posterior: Anos depois, em assembleia, foi aprovada a seguinte deliberação: _“Tendo em vista haver uma diferença da área, bastante razoável entre as colunas 1 e 2, que a taxas de condomínio da coluna 02 serão menor 20% da taxa da coluna 01”_.
4. Vícios da Assembleia: Essa assembleia teve como ordem do dia: 1-Previsão orçamentária; 2- Seguro Coletivo; 3 - Assuntos Gerais. Ou seja, não constava alteração de convenção na pauta. Além disso, a deliberação foi feita com 10 presentes de um total de 17 unidades, sem o quórum de 2/3.
5. Situação Atual: Essa forma de cobrança diferenciada de -20% para a coluna 2 vem sendo praticada até a presente data.

Dúvidas para Parecer:
1. Essa deliberação tem validade jurídica, considerando os vícios de convocação e de quórum?
2. Em razão do tempo transcorrido e da prática consolidada, essa cobrança está conforme ou pode ser anulada?
3. Qual o risco jurídico para o condomínio e qual o melhor caminho para regularizar essa situação?