Área externa de uso exclusivo entra no cálculo da fração ideal para divisão de custos do condomínio?

O prédio é composto por duas unidades. Uma unidade apresenta 240 m2 de área construída + 100 m2 de área externa nos fundos de uso e acesso exclusivos. A outra unidade apresenta 400 m2 de área construída. A área externa da primeira unidade não consta no seu IPTU. Não há condomínio formalizado, tampouco convenção. Como as despesas condominiais deveriam ser divididas? A fração ideal deveria ser calculada considerando a área externa da primeira unidade ou somente as áreas construídas, conforme IPTU?