Assembleia pode decidir sobre obras irregulares, ou estas nunca prescrevem?
Moro num condomínio e construí nos fundos do meu lote uma área coberta para churrasqueira, mas já faz tempo. Pela norma, soube que é irregular, mas vários vizinhos também fizeram.
Com a nova gestão, em assembleia, foi decidido que todas as irregularidades já executadas seriam aprovadas, sem necessidade de adequação, e que apenas as novas deveriam seguir a legislação.
Um novo morador fez uma área coberta de churrasqueira, sem saber também que estava irregular, depois dessa assembleia. Daí foi notificado e mandaram derrubar.
Deu confusão, e ele agora quer que a dele também seja considerada regular, ou então vai pedir pra derrubar a de todos.
Gostaria de saber se este novo morador consegue derrubar a decisão daquela assembleia, com a jurisprudência de que toda obra irregular não prescreve.
Ou se, por causa da assembleia, apenas a dele tem que derrubar.
Obrigada
Maria Antonia
Respostas 6
Maria, Sobre obras, o C. Civil diz o que se segue: "Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns." Dai voce ve que todas as irregularidades só deveriam ter sido aprovadas com pelo menos 2/3 de todos os condôminos, dizendo sim... E se não foi feito dessa forma, todas as obras estão, em teoria, sob risco. Mas dai entram as questões práticas: 1) Este vizinho vai mesmo acionar a justiça? 2) Se ele o fizer, a justiça se debruçará em pelo menos duas questões. a) A quanto tempo atras "as outras" obras foram feitas? Quanto mais tempo, melhor para quem fez. Por quê? A justiça vai perguntar porque o condomínio não fez nada para coibir a prática ruim. E de um modo até errado, aprovou quem fez até uma data. E não mais depois. Então existe uma chance muito grande de a justiça lavar as mãos sobre o passado. b) Sobre a decisão recente de proibir e de mandar o vizinho que infringiu o regulamento, fica como uma decisão separada. Estas são algumas possibilidades sobre a justiça. Então melhor deixar o condomínio agir, aguardar o movimento do morador e a decisão da justiça. Como dizem a justiça não é ciência exata, vide a decisão de liberar um condenado para concorrer à presidência.
CLAUDIO FAGUNDES SARAIVA FILHO
Eu não costumo arriscar palpites quando se fala de justiça mas o cenário bem provável é que ele mantenha a obra dele.
Marisa Marta Sanchez
Maria, Quanto a decisão judicial é cabeça de juiz e isso não sabemos. Tratando do irregular, o que determina se esta ou não é as leis e codigo de obra da cidade, no caso a PREFEITURA. Pelo que entendi entende-se como área construída e necessitaria de aprovação na prefeitura e regularização na prefeitura para aumento de area. Neste caso, se tiver uma denúncia e fiscalização ( o que é difícil ) por parte da prefeitura, este "acordo" não vale nada. E sim, bem provável que ele ganhe na justiça e todos tenham que regularizar na prefeitura, se não tiverem que pagar multa ainda. Espero ter ajudado
Bruno Lanca de Andrade
Maria a Justiça não é uma ciência exata, provavelmente ele conseguirá realizar a obra dele e mantê-la como os demais. Eu não derrubaria nada e deixava o condomínio acionar a Justiça e lá apresentava as provas, fotos de todos os imóveis irregulares. No meu condomínio teve um caso parecido e a Justiça mandou demolir, apesar de inúmeras fotos de outra unidades e quando chegou no STJ manteve a decisão, porque a obra não tinha a documentação devida e nem autorização da Prefeitura local e nem autorização do condomínio, conforme determina o nosso Regulamento de Obras. Como vê cada caso é um caso. 0k
Geraldo Majella da Silva
Em condominio, quando se abra uma excação, abrem-se várias. No seu caso, as exceções foram tantas que não há argumento capaz de sustentar a proibição dos que chegaram depois.
Luiz Leitão da Cunha
Obrigada pelas respostas pessoal, mas precisava de mais esclarecimento ainda, se possível.. Quer dizer que: 1) construir em recuo é a mesma coisa que construir em área comum? E sendo assim, pelo código Civil 2/3 dos condôminos que poderiam decidir se seriam aceitas? 2) a assembleia não teria autoridade em decidir que as obras irregulares estariam em conformidade, já que muitas vão de encontro à normativa da prefeitura? 3) o novo morador teria direito de ter sua obra considerada também regularizada, já que as nossas estão "ok"? Obrigada
Maria Antonia
Maria, 1. Se o recuo for dentro do terreno ( fração ideal ) do proprietário, e esta na matricula como area da unidade não é area comum, mas pode ser considerada alteração de fachada e por isso deve ter aprovação na assembleia. 2. Isso, a assembleia pode aprovar construir uma churrasqueira, mas a construção da churrasqueira deve estar de acordo com o projeto e normas do município. Para isso deve ter uma avaliação de engenheiro e projetos para que o proprietário regularize na prefeitura sua planta/construção. Churrasqueiras são consideradas áreas construídas e a prefeitura tributa IPTU sobre isso. 3. Sim ele pode ou todos terão que demolir. O que pode pra um pode para o outro. Mas para isso precisa voltar a etapa inicial. Aprovar com 2/3 a alteração do condomínio ( fachada), vista area também é considerada fachada, tá. Depois projetar e pedi aprovação na prefeitura e assim executar a obra. Lembrando que toda resposta é no que estão relatando, desconsiderando vista do local e harmonia. Bruno Lança Sindico Profissional 011-98790-0902