Cobrança de 10% em 2 meses de atraso condomínio, por imobiliária em condcondomínio no qual a adminis

Aluguei um imóvel, fez um ano agora em Agosto pela plataforma Quinto Andar.

O boleto do aluguel que pago antecipado de acordo com o contrato, vence todo dia 07. E o boleto do condomínio separadamente que pego em mãos na portaria, recebo no final do mês (23), com vencimento para o dia 03 do mês vigente. Ou seja, tb antecipado.

Os juros mensais do aluguel, caso atrase corresponde a 10%, mais 1% ao mês, correspondente o que estabelece a legislação e que consta no contrato.

Os juros do condomínio, corresponde a 2% mensal. Como tb consta na legislacao vigente, que é o Codigo Civil.

Desde que mudei para o condomínio tenho pago como consta no boleto, uma taxa inclusa que corresponde ao Fundo de Reserva e tb o Fundo de Obras, o que perante a lei são despesas extraordinárias, responsabilidade do proprietário.

Entretanto, ao longo de todos estes meses, sou constantemente acordado diariamente no meio da noite, com um barulho infernal. A princípio não sabia ao certo de onde vinha.

Depois conversando com os porteiros, perguntei se seria do elevador. Possuímos dois, e um sempre fica desligado, sendo acionado pelos moradores jovens a qualquer hora da noite

Ambos apresentam problemas mecânicos, e por diversas vezes eu, como tb outros moradores (vale lembrar que muitas pessoas idosas residem no prédio) ficamos preso no mesmo. Como resido no segundo andar, resolvi descer e subir a pé toda vez que chego e saio de casa, e assim evitar de ficar preso.

Entretanto, o porteiro me disse que não era o elevador, mas que provavelmente seria a bomba d'água, que poderia estar apresentando algum problema, no motor, trepidação, etc .

Depois de alguns meses, comuniquei o fato a administradora do condomínio. Porém, ela me orientou a perguntar o zelador que ja conhecia, pois o mesmo poderia me explicar do que se trata.

Perguntei na portaria então como poderia falar com o zelador, já que não o via no prédio, apesar dele residir no único apartamento localizado no térreo ao das escadas. O porteiro me explicou, que ele está somente pela manhã antes de se deslocar para o trabalho?. E a noite, quando chega do trabalho?

Então descobri que o zelador tem um outro emprego pontual, portanto não fica de plantão no condomínio, como ocorre normalmente! Então procurei saber quem é o síndico, achando que ele pudesse me atender e dar um feedback melhor a respeito do problema do barulho, já que ninguém sabia ao certo me falar.

Como todos os dias acordo muito cedo as 4:30hs pro trabalho, e saio às 5:00hs, chego no meio da tarde e volto pro trabalho novamente. Depois sóretorno as 22:00hs., então estava ficando dificil falar com o zelador.

Foi aí que um dos porteiros me disse, que o zelador tb acumula a função de síndico no condominio, o que achei estranho. Não sei se isso é correto, se consta na Convenção do Condomínio, mas foi a primeira vez que soube de um caso assim. Ainda mais, sendo que ele tem um outro emprego!

Porém, creio que foi uma forma que os proprietários encontraram, por talvez ninguém quisesse ser síndico no prédio. E por questões tb de economia, em vez de contratar um síndico profissional!

Então como a Assembleia do Condomínio estava próxima, resolvi levar o caso a mesm, na expectativa de tentar saber o que causava tanto barulho no meio da noite, quando normalmente a cidade está em profundo silêncio.

Num total de 52 apartamentos no edifício, seis pessoas estavam presentes. O sindico/zelador, o subsindico (detalhe o condomínio não tem nenhum conselho fiscal, ou demais outros membros, etc.), e mais três proprietários, além da representante da administradora, e eu como único inquilino.

Fiquei sabendo então que o síndico/zelador que um dos assuntos a serem discutidos, seria a demissão do zelador, que está há mais de 30/35 anos trabalhando no edifício. Porém, foi relatado pela administradora, o quanto ele teria para receber. E que portanto, os presentes condôminos, afirmaram disseram que iria ficar muito cara a rescisão.

Então perguntaram se ele poderia dividir em X prestações, mas no fundo pude perceber que a preocupação maior era “E agora como fazemos? Como vai ser? Quem vai assumir como síndico? Teremos que contratar tb um zelador?

Ou os meninos da portaria continuam fazendo o servico de porteiro, zelador e funcionários da limpeza tb!

No final convenceram ele a ficar, e percebi tb que ele tb não queria sair. Alguma coisa me diz, que algo estranho ocorre no prédio. Talvez uma parcela dos moradores proprietários reclama da ausência dele, do trabalho dele, sei lá. E a outra metade acha que ele pode/deve acumular as três funções, ou seja, síndico, zelador, e tb trabalhador em uma empresa qualquer, ficando ausente do condomínio!

No final da assembleia onde todos aprovaram um aumento de R$170 reais a acrescentar no condomínio como Fundo de Reserva, com o objetivo de angariar recursos suficientes para trocar os dois elevadores que já apresentam problemas ha anos. E com isso chegauma um montante alto para trocá-los por novos. E o dinheiro que já tem de reserva, será usado para uma manutenção no equipamento de gáz que vem apresentando vazamentos no prédio nas demais áreas. E cada proprietário, arcará com o vazamento apresentado no seu apartamento. Já existem alguns!

Dessa forma apos ouvir as prioridades a serem solucionadas, coloquei em debate a questao do barulho. E o sindico/zelador me disse que o barulho não vinha da bomba d'água. Pois a bomba d'água não tinha um ano que foi trocada, e que o barulho vem do portão da garagem. Porém, a troca de um motor ou mesmo da engrenagem ficaria muito caro. Ou seja, ele já tinha consciência do problema, pois mora em cima praticamente do portao.

E como as prioridades seriam o problema do gáz, por questões de segurança ( o que tb concordo) , e tb os elevadores que constantemente sofrem com a reposição de peças e vive danificado, resolvendo parar entre os andares.

Entao sugeri chamar um técnico para avaliar o problema do portão, e pedir o mesmo para fazer um orçamento. E que eu poderia arcar com o gasto da avaliacao do tecnico e elaboração de um orçamento, se o problema fosse esse. Ppis era o único prejudicado sem dormir direito! Porém, ninguém se manifestou, somente ele o sindico/zelador, que mora no andar térreo em cima do portão da garagem, e confessou que tb sofre com o barulho.

O restante dos presentes não se sentiram prejudicados nos seus sonos, pois moram em andares elevados. A vizinha de baixo do primeiro andar é uma idosa de 93 anos e tem problema de audição, segundo o subsíndico. Este subsindico (que tb é meu vizinho, e penso eu tb ouve o barulho, porem ele nao disse), quase nao vive no condomínio, pois deve ter outra residência. E assim, me aconselhou a mudar de residência.

Entretanto, mesmo todos sabendo que pagam uma empresa ruim pela manutenção e troca de peças do elevador, porém são unanimes em dizerem que a empresa trabalha muito mal, como boa parte delas em SP. E que de certa forma nos faz de reféns. E assim, o condomínio não pode trocar de empresa, pois existe uma cláusula no contrato sujeito a uma indenização exorbitante, segundo o sindico/zelador relatou se caso queiram rescindir o contrato!

Então tentei argumentar dizendo que poderia ser feito uma avaliação técnica da eficácia da manutenção por um outro profissional. E caso fosse constatada alguma irregularidade, seria passível sim de rescindir contrato e trocar de empresa da manutenção dos elevadores sem pagamento de multa contratual. Como já vi relatado em processos publicados no site www.jus.org.br, onde o juiz deu ganho de causa para o condomínio com base em laudo técnico de especialista!

Entretanto, fui logo voto vencido (forma de dizer) pois o síndico/zelador disse, que os custos jurídicos sairia muito caro, bem como chamar um técnico para uma avaliação tb teria custos muito elevados.

Bom, depois desta pequena introdução, quero chegar no ponto importante.l do meu problema. Por passar alguns meses com dificuldades econômicas, tive que atrasar dois meses de condomínio. E me dirigi a administradora e relatei o fato. Disse que estaria sempre pagando o condomínio mais atrasado com multa e juros, e logo que melhorasse a condição financeira, quitaria os outros dois, ou seja o atual e mais um em atraso!

Mesmo porque no boleto consta que além de mim, havia mais dois apartamentos na mesma situação com duas taxas condominais em atraso. A funcionária ouviu, e disse que tudo bem, e que iria falar com o chefe. E qualquer coisa tinha meu contato.

No mês seguinte, quando fui pagar o condomínio mais atrasado, portanto pedi a ela por mensagem, como sempre, que atualizar-se o boleto com o valor corrigido e me encaminhasse como sempre por WhatsApp, como faço. Entao ela me respondeu que o proprietário foi comunicado (não me disse por quem) dos atrasos. E simplesmente sem entrar em contato comigo, pagou os dois meses em atraso e o que ainda iria vencer.

Perguntei o que deveria fazer, e ela disse para entrar em contato com a minha imobiliária, neste caso a Quinto Andar. Entretanto, não consegui falar com a plataforma, e portanto no mês seguinte veio um boleto com o valor do aluguel, os três valores de condomínio cm juros de 10%, mais multa por descumprimento de contrato, etc.

As dúvidas que tenho são as seguintes:

1. É possível uma empresa incluir no boleto de aluguel, as três taxas referente aos condomínios em atraso, com juros de 10% ao mês. Sendo que segundo o Código Civil, os juros de condomínio são 2% ao mês? Sendo que eu nunca paguei eles no boleto de aluguel?;

2. O proprietário pode tomar essa atitude de pagar dois boletos em atraso, sem comunicar o locatário? Creio que faltou comunicação, pois ele poderia ter me consultado, e eu teria explicado o motivo do atraso como expliquei a administradora;

3. E a questão do barulho, que provavelmente não vai ser resolvida, já que nem o síndico/zelador, o proprietário, a administradora e o Quinto Andar nao podem/queiram resolver? Entretanto, gostaria de saber como fica minha saúde mental e as horas de sono perdidas? Devo entrar com uma ação contra o condomínio?

4. Devo entrar com uma ação contra o proprietário pois ele ao alugar o apartamento, provavelmente sabia do problema do barulho e não me relatou nada.

5. Posso rescindir o contrato após um ano, sem ter que pagar multa no contrato de aluguel, pois fica inviável morar em um condominio com inúmeros problemas administrativos relatados acima. E sem a perspectiva de resolução a princípio penso eu do problema do portão da garagem, continuando sendo acordado todos os dias no meio da noite? E tentar fazer acordo com o Quinto andar em relação às cobranças que considero “abusivas”?

   Agradeço ao sindiconet e aos possíveis consultores jurídicos, que gentilmente se propuserem a me orientar!

   Muito obrigado!