Como cobrar rateios mensais atrasados judicialmente?

Sou síndico e venho enfrentando dificuldades para que os proprietários de 3 imóveis quitem suas dividas. O Primeiro imóvel e com a maior divida sempre atrasou meses e por fim fez 3 acordos e nenhum teve êxito, este é locado e a locatária é quem faz os acordos. O outro imóvel com uma divida de 7 meses, não está locado e o proprietário não se manifesta, não têm interesse em quitar a sua divida, procurado diversas vezes, o último imóvel está com 4 meses em atraso, também procurada para um possível acordo e sem êxito. A questão é o rateio hoje do cond é para manter os gastos e não gerar lucros, devido aos mal pagadores estamos de mal atadas e com medo de uma possível obra inesperada, uma manutenção indesejada, pois não temos fundo de reserva o suficiente, já que este está sendo usado para pagar as contas dos que não pagam. Como devo proceder para que estes imóveis sejam cobrados judicialmente? por onde começar? o que devo fazer? Onde fazer? O que devo precaver?