Como lidar com apenas 1 funcionario?

Nosso condominio é pequeno, são 3 andares com 17 apartamentos. Não temos areas de lazer nem elevadores, apenas 15 luminarias e garagem para 12 veiculos. Temos empresa que trata da manutenção dos portões da garagem e dos interfones. Ele tem funções pouco delimitadas (limpeza geral, troca de lampadas, recebimento de correspondencia, manutenção das caixas de gordura, etc) e por vezes discute com alguns moradores pois tem o habito de ouvri as conversas por tras das portas e pelas areas comuns do edificio além de que usa o horario de trabalho para ficar conversando com moradores dentro dos apartamentos nao estando presente quando é necessario acha-lo. Preciso de ajuda para delimitar suas funções pois creio que seu comportamento se deve a falta de explicação e instrução sobre o que pode ou não fazer. Nosso edificio não tem porteiro. Posso determinar que ele fique na portaria após finalizadas as rotinas diarias de sua função principal, que sempre o tratei como zelador (visto termos apenas ele de funcionario) porem esta registrado como "serviços gerais"? Sou sindica a pouco tempo (fui eleita para tal em março deste ano) e preciso definir o que farei com este funcionario pois esta causando problemas e insatisfação no edificio.