condominio horizontal em area não escriturada (composse) segue a mesma legislação de condominio?

São 40 casas com uma área de lazer (piscina) comum. A área toda é posse (direitos possessórios) sendo que as unidades foram desmembradas na prefeitura para efeito de IPTU individual, mediante uma convenção de "condominio" registrada no cartório de titulos e documentos ha 30 anos.