Condomínio inexistente X estelionato e falsidade ideologica

Um prédio que a convenção nao foi subscrita pelos 2/3 das frações ideais e não foi registrada pode ser considerado condomínio legalmente constituído? Tendo em vista que não atendeu os critérios legais, pode atuar como se condomínio fosse? Os gestores podem promover atos como condominio? Promovendo atos como se condomínio fosse, estariam incorrendo em estelionato e falsidade ideologica?