Condomínio sem funcionários suficientes para conservação e manutenção.

Olá, sou síndico de um condomínio há 10 meses e de lá pra cá venho enfrentando um leão por dia por falta de seriedade e cuidado com os procedimentos pertinentes a um condomínio, desde cumprimento de regras por moradores até obras feitas pelo síndico sem seguir corretamente o processo para tal.

O condomínio foi entregue há 4 anos e desde a primeira assembleia, a de entrega, não foi incluído no rol de serviços e na previsão orçamentária os seguintes funcionários:

Jardineiro
Fiscal/Supervisor
Equipe de manutenção/manutencista

Com isso, o meu condomínio sofre com carência de manutenções preventivas (nunca teve), necessidade de realizar manutenções corretivas com diversos profissionais, sem histórico e registro de manutenções, sem previsão orçamentária para manutenções, de todos os tipos, desde telhados e elétrica até alvenaria simples.

Além disso, a ausência de jardineiro no quadro de funcionários prejudica a estética do condomínio e funcionalidade das áreas verdes, as quais apresentam árvores com fungos e mofo, gramado danificado e ausente em boa parte do terreno destinado no projeto, pragas de jardim que crescem demasiadamente, consequente desvalorização do patrimônio. Jardineiro vem ao condomínio 1 vez a cada 1 ou 2 meses, por “cortesia” da administradora terceirizada.

Sem fiscal/supervisor piora tudo, pois para tudo o síndico é acionado, desde recebimento de materiais e prestadores de serviço até acompanhamentos de serviços particulares nas unidades, autorização de serviços nas unidades, verificação de infrações, recebimento de reclamações, recebimento de demandas operacionais como falhas que afetam as unidades e áreas comuns e muitos outros pontos.

Para piorar, o síndico é responsável pelas três frentes da gestão: estratégica, administrativa e operacional, o que acaba por prejudicar a eficiência em todas.

Como administrador o síndico é quem organiza os dados e documentos, fichas de reclamação, fichas de cadastro, setor financeiro e jurídico, controle de solicitações de autorização de serviço nas unidades e demais rotinas administrativas.

Como operacional é quem atua no dia-a-dia do funcionamento operacional do condomínio, desde inspeções até verificações de manutenções, sendo necessário, inclusive, agir como manutencista em vários casos, desde situações simples como instalar placas de orientação até ter que abrir dispositivos elétricos e de incêndio, verificar bombas etc.

Como estratégico, a função de agir buscando sempre o melhor para a vida do condomínio é totalmente prejudicada, pois além das demandas das 3 frentes, que consomem grande parte do tempo do síndico, ele ainda tem sua vida particular, é impossível manter o condomínio conservado, pois não há nem mesmo previsão orçamentária para tal.

O primeiro plano de manutenções do condomínio está em fase final de elaboração, pois nunca foi feito nada nesse sentido, sem histórico de custos não é possível haver uma estimativa próxima à real para incluir na previsão orçamentária.

Além disso, o perfil dos condôminos não ajuda, pois quanto mais barata for a taxa condominial, melhor, mesmo que o condomínio fique entregue às baratas.

Minha questão é: posso resolver essa situação de forma direta, contratando os colaboradores necessários para a correta conservação do condomínio ou isso depende totalmente da AGE?

Preciso hoje contratar 1 jardineiro e realizar um contrato de manutenção continuada ou contratar um manutencista que trabalhe com NR10 e em altura, pois nem a limpeza das coberturas e impermeabilização das calhas não consta na previsão orçamentária.

Peço desculpas pelo grande texto, mas não sei mais o que fazer, já pensei muito em desistir, talvez esse condomínio, os condôminos não mereçam esse esforço.