Condomínio de sobrados

Acabei de mudar para um condominio de 05 sobrados, tenho algumas dúvidas, quem puder me ajudar desde já agradeço. 1-Ref. ao IPTU, é correto ratear o total ref. construção ou correto é solicitar o desmembramento, caso ainda não tenham feito 2-CNPJ, Convenção, Regimento Interno, Previsão Orçamentária é obrigatório, se somos somente em 05 casas ? Lembrando que as área em comum são: a garagem, os portões social e da garagem 3-Em caso da maioria decidir ratear a limpeza e outros, e um não concordar como é que fica 4-Devido o condominio ser de pequeno porte, se todos decidirem entre si, realizar a limpeza, as manutenções e regras de convivência, mesmo assim, teremos que obrigatoriamente solicitar CNPJ e registrar uma Convenção