Cota de condomínio para loja agregada ao edifício residencial

No meu condomínio existe 66 apartamentos e duas lojas comerciais, que tem entradas independentes. Ambas tem direito a vaga de garagem e seus proprietários as fecharam com alvenaria e ampliaram os espaços de seus imóveis além de ter construído sanitários, sem autorização. Uma das lojas é um bar. Depois que assumi como síndico fiz uma assembleia extraordinária, expliquei a situação e os condôminos aprovaram a cobrança da taxa, proporcional de ambas. O proprietário do bar está pagando, pontualmente, embora o valor seja inferior ao devido, pois o consumo de água é muito maior que o dos apartamentos, no condomínio não tem medidor individual. A proprietária da loja se recusa a pagar e apresentou um documento registrado em cartório que diz o seguinte: ... - Uma vez que os Conjuntos Comerciais tem acesso próprio e direto a via pública, as despesas referente as suas frações ideais no conjunto, ou melhor, no condomínio, serão rateadas pelos compradores de apartamentos e vagas, na proporção das frações ideais cabente aos referidos apartamentos e vagas... - Minha dúvida é: Temos mesmo que arcar com as despesas de um comércio? Esse registro em cartório tem validade? Ambos alteraram as fachadas de suas lojas, sem autorização da assembleia; estão inclusos no seguro do prédio, que fica mais caro por ser comercial; no Para-raios; e as garagens. Desculpe o texto muito longo. Atenciosamente Celso Nogueira