definição de área comum

Em nosso condominio não existem vagas registradas, na verdade o statuto defini que a área externo de uso comum dos prédios seja utilizada da forma q os condôminos definirem. Dessa forma, informalmente foram delimitadas vagas para carros. E hoje, os moradores que moram há mais tempo no condominio, usam vagas específicas Porém, acontece que não há espaço suficiente para caso seja necessário alocar 1 carro por apto ( somos 16 aptos), somente tendo espaço para 10 e 6 motos. Penso em formalizar o uso dessa área para vagas de carros, qual o quorum necessário? penso tb, em estipular critérios de uso: prioridade de uso para moradores ( liberando somente o uso de visitas, quando solicitado com antecedência e se disponivel). Como há uma certa rotatividade de inquilinos, penso, em caso necessário, de haver masi carros que vagas, instituir um espécie de lista de espera, onde quando uma vaga ficar disponivel, ela passa a ser usada pelo solicitante seguinte, posso estabelecer isso? outra coisa, há casos de proprietários fazerem contratos através de imobiliárias onde consta que tal apartamento possui vaga, e quando o inquilino chega para morar se depara com uma realidade diferente, e exige q o sindico resolva. há alguma forma jurídica do condomínio processar a imobiliária/proprietário? seria propaganda enganosa? tenho poder de invalidar o contrato? Penso também em mandar confeccionar placas e coloca-las em locais de fácil visualização com os seguintes dizeres: " Os apartamentos que compõe o condominio edificio victória não possuem vagas registradas. A área externa de uso comum dos prédios é destinada para o estacionamento de 10 automoveis e 6 motocicletas cujas autorizações e cadastros foram feitas junto ao síndico. Dessa forma: - Em caso locação e/ou venda de qualquer apartamento desse condomínio, será considera propaganda enganosa* quando o mesmo for vendido ou locado sob alegação que tal possuí vaga de garagem. - Caso necessite de espaço para alocar seu automovel ou moto, verifica a com sindico a disponibilidade antes de assinar qualquer contrato. - Só será permitido acesso às áreas de uso comum de veículos de visitantes quando solicitado e cadastrado com antecedência mínima de 1 dia. - No caso de não haver espaço suficiente para alocação automovel ou moto, o condominio não arcará sob qualquer circunstância com custos de estacionamento ou se responsabilizara por veículos parados na área externa do condominio." Posso fazer ou há algum impasse?