Imóvel sem convenção

Bom dia, a todos! Por favor, vejam se podem me ajudar. Tenho um prédio para resolver uma situação em Ramos composto por 2 lojas que dão para a rua e 4 apartamentos. O imóvel está em péssimo estado de conservação, com instalações elétricas clandestinas e com a conta de água com problemas, pois não é individualizada e não estão pagando. A grande questão é que não há condomínio ou convenção formada. Cada um cuida de si e para as áreas comuns dão um "jeitinho" quando possível. Já passaram por isso? Qual seria a solução mais indicada? Para elaborar uma convenção teria que ter 2/3, mas parece que não se interessam. Só é possível resolver judicialmente? Basta 1 morador entrar com processo? Um regimento interno resolveria inicialmente? Obrigado.