O síndico pode alterar a Convenção e Regulamento por questionário, sem presença na assembleia?

Desrespeitando o art. 1351 c/c o síndico e a administradora alegam que podem alterar Convenção e Regulamento por questionário e que não é necessário 2/3 de votos dos proprietários adimplentes. Alega que 2/3 de assinaturas nos questionários são suficientes, mesmo dos inadimplentes. Disse que esta assembleia é "diferente". Todos são proprietários e devem votar", contrariando o que reza a Convenção e o próprio Edital de convocação. O questionário, criado por ele, traz alternativas A, B e C. Ele diz que não importa o que cada um votou: "vence a maioria". Alega que venceu questão com 15%, 20% de aprovação dos 246 questionáriosque ele alega que recebeu (são 336 unidades). Disse que o que importa é apenas que 2/3 assinaram a lista de presença que, na verdade, era a lista de entrega dos questionários e que foram "buscados" de porta em porta por funcionária da empresa de segurança que foi designada por ele para esta finalidade, por dias.. Na assembleia, fisicamente, tinham apenas 30 pessoas dos 336 proprietários. Mesmo assim não havia 30 unidades já que desceram casal, pai com filho etc. Não havia lista de presença no dia da assembleia. Quem não concordou com o questionário, mas esteve na assembleia não pode sequer assinar. Ele quer começar a receber salário, mesmo sendo condômino. Quer desenhar novas vagas na garagem, autorizar colocar carro e moto na mesma vaga, autorizar patins, carrinhos e bikes aro 12 no térreo, funcionário do condomínio acompanhar e ficar com crianças até 12 anos no cinema e até gastar 10, 20 ou até 30 mil, sem necessidade chamar conselho ocnsultivo (dá muito trabalho) nem assembleia, entre outras. Disse que não precisa 2/3 de votos dissendo "sim" para a mesma alternativa. Abriu a assembleia dizendo que era apenas para divulgar o esultado da apuração dos questionários. Apresentou um powerpoint. Comecei a anotar os percentuais da apuração. Ele disse que não precisava ninuém anotar, pois enviaria tudo por e-mail a cada proprietário. Esta assembleia foi realizada há mais de 30 dias e ainda não enviaram nem o power point, nem a minuta da ata. Portanto, ainda não houve o registro no cartório de imóveis e ele ja começou colocar as decisões em prática. Disse na assembleia que "as decisões" passariam a valer a partir do dia seguinte. Já está desenhando as novas vagas para fazer sorteio de vagas no mês que vem. O sorteio passará a ser a cada 2 anos por exemplo, mas somente após o registro. Acredito que 15%, 25% de votos dos 246 que assinaram o questionários não sejam suficientes para dar registro, ma s o síndico e a adm. têm como válidas todas as alterações. Vão chamar outra assembleia em alguns dias, sem ata e sem registro da anterior. A administradora disse que o registro pode demorar meses e não dá para ficar esperando. Estas supostas alterações não passam a ser válidas apenas após o registro? Ele pode fazer assembleia de sorteio de vagas, por exemplo, e criar novas vagas sem aguardar a decisão do cartório? E se não der registro? O que devo fazer?