Proprietário de todos os aptos e imobiliária estipularam valor fixo de condomínio. Pode?

Há pouco me mudei para um prédio totalmente novo. De um total de 13 aptos, há apenas 6 locados. Desde o início o proprietário de todos os aptos e a imobiliária estipularam o valor fixo de 250 do condomínio, como cota fixa. Ocorre que os gastos de água geral (não há hidrômetro individual) e luz do condomínio, não chegam 350 reais ao mês, porém, o proprietário que recebe o valor dos condomínios, arrecada quase 5x os custos do mês. O mesmo não tem registro, não tem normas condominais. Isto é legal? Não houve assembleia de condôminos. É válido a cota fixa de 250 por mês? O proprietário está lucrando com o valor do condomínio como que fosse mais um apto locado.