QUORUM FACHADA: REFORMA + MUDANÇA

Bom dia a todos. Tenho uma situação especial que não encontrei entre as opiniões dos maiores especialistas: Meu prédio é comercial, bem alto, referência em área nobre e de longa data, com mais de 300 unidades entre lojas e salas. Sua fachada tem cerca de 35 anos e sem reformas, composta de janelas de vidro escuro e pedras. As pedras que estavam estufando e destruindo carros no estacionamento foram totalmente removidas (sem AG), antes que houvesse mortes. Já as janelas, devido à altura e ao desgaste, também caíram e algumas já voaram mais de 100 metros, espatifando-se em meio a rua de alto tráfego. Outro detalhe é que a fachada é reta e não comporta estruturas de condensadores de ar, e nem mesmo condicionadores de janela, sob pena de alteração da fachada. O projeto original prevê o sistema de refrigeração por chillers, atendendo todo o edifício como um shopping. Sendo assim, o formato da fachada e o sistema de refrigeração foram pensados juntos, de tal forma que a fachada só é "reta" porque o sistema de refrigeração dá conta da climatização. PROBLEMA: O sistema de chillers é muito antigo e obsoleto, não havendo mais peças de reposição, de manutenção caríssima, e alto consumo de energia e água. Toda a tubulação do prédio está corroída (agravado por ser próximo à orla) em último estágio. Além disso, a Autovistoria condenou a fachada, pelas razões já citadas. PROPOSTA: RETROFIT interno e externo: Troca do sistema de chiller por um novo e menor, atendendo apenas as galerias (cerca de 15% da área atualmente refrigerada). Alteração + reforma da fachada, alterando minimamente o padrão estético para que possa receber condensadores de split, reduzindo o consumo e a responsabilidade do condomínio ao individualizar a despesa com ar condicionados (corroborando com o art. 1340 do CC). DÚVIDA: Trata-se de uma situação ambígua: Obra NECESSÁRIA E URGENTE + ALTERAÇÃO DA FACHADA. 1) Qual o quórum neste caso? 2) Pela urgência e necessidade é possível uma reforma que comporte também a alteração "estética" da fachada com o mesmo quorum? 3) Ou o quorum da parte voluptuária deve ser respeitado, apesar do iminente risco à vida e ao patrimônio? 4) O condomínio seria, neste caso, obrigado a manter a estrutura original de refrigeração a fim de conservar a fachada (inclusive repondo as pedras que já se soltaram)? 5) É possível decidir a questão preliminarmente na justiça para que produza efeitos imediatos, independente de uma deliberação posterior em contrário da assembleia? ***O especialista Rodrigo Karpat coloca o seguinte: “Se a modificação não alterar a fachada, e sim, adequar às necessidades atuais, mantendo a harmonia arquitetônica do prédio, poderá ser realizado por maioria qualificada dos moradores conforme preceitua o artigo 1.341 do Código Civil." No caso em epígrafe a "adequação à necessidades atuais" depende necessariamente da alteração da fachada para a recepção de condensadores. Neste caso qual o limite para manter a "harmonia arquitetônica"? Essa expressão fala da estética (janelas pretas e sem esquadrias), ou tão somente da estrutura formal (janelas)? Desculpem o longo questionamento, mas prefiro apresentar todos os detalhes para evitar respostas tipo "receita de bolo" para um caso complexo como esse. Grato desde já pelas contribuições.